A menos que haya estado viviendo bajo una roca, sabe que estamos en medio de un momento interesante en el mercado de la vivienda. La inflación está cerca de su nivel más alto en 40 años. Para combatirla, el Banco de Canadá ha subido las tasas de interés al ritmo más rápido de los últimos 30 años.
Todo esto tiene un gran impacto en el mercado inmobiliario. El mercado de la vivienda está cambiando. Veamos qué cabe esperar y por qué, y cómo pueden prepararse propietarios, vendedores y compradores.
El mercado inmobiliario vuelve a cambiar: ¿Qué esperar y por qué?
El mercado de la vivienda está cambiando. ¿Qué debe hacer un propietario? Esto es lo que hay que esperar y por qué.
Una asequibilidad más difícil
Las tasas de interés están subiendo al ritmo más rápido de los últimos 30 años. No es de extrañar que la asequibilidad de los inmuebles sea cada vez más difícil. La compra de una vivienda en las grandes ciudades de Canadá, como Toronto y Vancouver, ya era demasiado complicada de por sí. Si a eso le añadimos el aumento de las tasas de interés, la cosa se complica aún más. La prueba de resistencia hipotecaria tampoco ayuda.
La prueba de resistencia exige a los compradores de vivienda una tasa de interés un dos por ciento más alto que el actual cuando éste es superior al de la prueba de resistencia. La tasa de la prueba de resistencia se sitúa actualmente en el 5.25%. Al ser tan alta, tanto los titulares de hipotecas de tasa variable y fija se ven obligados a calificar en un dos por ciento más alto que su tasa. Es la primera vez que esto ocurre desde que se introdujo la prueba de resistencia hace varios años. Esto significa que usted podría ver caer su poder adquisitivo de vivienda entre un 10 y un 15 por ciento, o incluso más en algunos casos, todo por culpa de la prueba de resistencia.
La Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras (OSFI, por sus siglas en inglés) ha declarado públicamente que no tiene previsto modificar la prueba de resistencia. Por lo tanto, es importante acostumbrarse y adaptarse a las normas hipotecarias actuales.
Descenso de las ventas de viviendas
Las ventas de viviendas y las tasas de interés tienen una relación inversa. Cuando las tasas de interés son bajas y es barato pedir dinero prestado, las ventas de viviendas tienden a ser mayores. Sin embargo, ocurre lo contrario. Cuando las tasas de interés suben y es más caro pedir dinero prestado, las ventas de viviendas tienden a bajar.
Con la desaparición de las tasas de interés bajas, no es de extrañar que la venta de viviendas haya caído en Canadá. Ciudades como Toronto y Vancouver se han visto especialmente afectadas. En Toronto, por ejemplo, la venta de viviendas ha descendido un 34% con respecto al año pasado.
Podemos esperar que esta tendencia continúe, siempre y cuando las tasas de interés sigan manteniéndose en este nivel y sigan subiendo. No es probable que veamos los volúmenes de viviendas vendidas que vimos en 2020 y 2021 hasta que las tasas de interés vuelvan al nivel que tenían entonces.
Los precios de la vivienda bajarán
Al igual que las ventas de viviendas, los precios de la vivienda están estrechamente relacionados con las tasas de interés. Al igual que las ventas de viviendas, cuando las tasas de interés suben, los precios de las viviendas tienden a bajar, como lo que estamos viendo ahora. Sin embargo, los precios de la vivienda no han bajado tanto como las ventas. Esto se debe a que las ventas de viviendas son un indicador adelantado entre los dos. Cuando las ventas de viviendas han disminuido, suele pasar un tiempo hasta que las cifras se reflejan en los precios de la vivienda.
Si tomamos Toronto como ejemplo, el precio promedio de venta de la vivienda ha aumentado. Ha subido un 0.9% para todo tipo de viviendas, hasta $1,079,500. Sin embargo, no espero que esta tendencia continúe. Esperaría que los precios de la vivienda empezaran a bajar año tras año si las tasas de interés se mantienen altas. No prevería que los precios de la vivienda disminuyeran en grandes cantidades, como un 25% o un 30%. Un descenso de un solo dígito es más realista.
Cómo prepararse como propietario/vendedor/comprador
Hemos aceptado que el mercado de la vivienda está cambiando. He aquí algunas cosas que puede hacer hoy para prepararse como propietario, vendedor y comprador.
Comprador de vivienda
Si está pensando en comprar una vivienda, en este entorno de tasas de interés al alza, manténgase en contacto permanente con su consejero hipotecario. Asegúrese de tener actualizados los números de preaprobación hipotecaria.
Aunque le hayan preaprobado una hipoteca hace sólo un par de meses, es posible que las cifras ya no sean exactas. Cada vez que el Banco de Canadá sube las tasas de interés, es buena idea ponerse en contacto con su consejero hipotecario. Asegúrese de que aún puede gastar hasta la cantidad para la que fue preaprobado anteriormente.
El límite máximo del precio de la vivienda puede cambiar en función de cuánto quería gastar y de si pensaba optar por una tasa de interés fija o variable. Su consejero hipotecario podrá aconsejarlo en consecuencia.
Vendedor de viviendas
Si está pensando introducirse en el mercado inmobiliario, podría reconsiderar su estrategia de comprar primero y vender después. De este modo, corre el riesgo de quedar atrapado si el mercado inmobiliario cambia mucho entre el momento de la compra y el de la venta.
Entiendo que quiera comprar primero y vender después. No querrá quedarse atrapado alquilando y guardando sus cosas en un almacén. Es más fácil comprar primero cuando encuentra una casa que se adapta a sus necesidades. Sin embargo, si piensa hacerlo, intente poner su casa en venta inmediatamente después de comprarla.
De este modo, reducirá las posibilidades de que el mercado cambie. Puesto que comprar y vender en el mismo mercado, es un poco lo mismo y no debería salir ni por delante ni por detrás.
Propietario
Si ha sido propietario de una vivienda durante los dos últimos años, es probable que tenga mucho capital sin explotar. Si tiene pensado utilizarlo, sería una buena idea hacerlo cuanto antes. Si espera demasiado, el valor de su vivienda podría disminuir considerablemente y no dispondría de tanto capital como pensaba en un principio. O, en el peor de los casos, es posible que no pueda refinanciar en absoluto. Una prueba de resistencia hipotecaria más alta podría significar que tampoco reúne los requisitos para sacar tanto capital.
Entre las razones más comunes por las que podría querer refinanciar se incluyen:
- Consolidación de deudas con intereses elevados (tarjetas de crédito y líneas de crédito)
- Renovaciones de la vivienda
- Comprar una propiedad de alquiler
- Es una buena idea hablar con un profesional hipotecario y ver si la refinanciación sería beneficiosa para usted.
Están ocurriendo muchas cosas en el mercado inmobiliario, pero no hay razón para que cunda el pánico. Si comprende mejor lo que está pasando, podrá prepararse mejor para la situación actual y para los meses venideros. Tanto propietarios como vendedores y compradores deben prepararse de distintas maneras. Tomando las medidas necesarias para prepararse, todas las partes pueden navegar por los tiempos actuales y terminar obteniendo ventajas.
